Lavori di ristrutturazione in un condominio: cosa c’è da sapere

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Lavori di ristrutturazione in un condominio

Vivere in un condominio ha i suoi vantaggi, ma anche una serie di limitazioni e condizioni da conoscere e rispettare. Questo vale anche per lo svolgimento di lavori di ristrutturazione privati, all’interno della propria abitazione. Non solo, quindi, per quelli, ovviamente, che riguardano le parti comuni dell’edificio, ma anche per quelli interni al singolo appartamento.

Le autorizzazioni da richiedere

I lavori sulle singole unità immobiliari

Se è vero, infatti, che non tutti i lavori di ristrutturazione in un condominio necessitano dell’approvazione della maggioranza dell’assemblea condominiale, è altrettanto vero che è sempre importante e utile informare l’amministratore di condominio. Questo per almeno due ragioni. La prima è che l’amministratore conosce il regolamento e sa quali sono i lavori che necessitano di autorizzazione, quali sono quelli sottoposti ad alcuni particolari vincoli, ma è anche colui che può indicare gli orari e le condizioni da rispettare per eseguire i lavori in maniera rispettosa degli altri condomini. La seconda ragione è che informare l’amministratore è sinonimo di tutela; non si decide autonomamente di iniziare die lavori, ma si è comunicato a chi di dovere quello che si andrà a fare.

I lavori sulle parti comuni degli edifici

Per i lavori sulle parti comuni, invece, l’iter è molto più complesso e deve rispettare rigorosamente quanto previsto nel regolamento condominiale e deve sottostare all’approvazione dell’assemblea. Per i lavori sulle parti comuni le spese che bisogna sostenere vanno suddivise in base ai millesimi di ogni unità immobiliare, mentre per quelli di aree non comuni ma di proprietà sempre del condominio, la suddivisione avviene in proporzione all’utilizzo che si fa di quello spazio o quel bene.

Per questi interventi l’iter è indubbiamente più lungo anche perché bisogna prima reperire i preventivi da parte delle ditte specializzate, sottoporli all’assemblea, attendere le autorizzazioni, individuare il responsabile che si occuperà della direzione dei lavori, incaricare il responsabile della sicurezza e, solo a questo punto, l’amministratore può siglare il contratto e dare il via ai lavori.

È bene ricordare che l’iter burocratico non si conclude con l’inizio dei lavori e che la fine degli stessi è il penultimo step prima della vera conclusione della pratica. È infatti necessario che la ditta incaricata dei lavori, o i professionisti incaricati per farlo, si occupino di eseguire i relativi collaudi e di compilare tutti i documenti e le certificazioni che attestino la regolarità dei lavori e la loro affidabilità. Questi documenti sono di vitale importanza anche per l’ottenimento delle agevolazioni fiscali, com’è il caso degli Ecobonus e dell’ultimo Superbonus del 110%.

Lavori di ristrutturazione non consentiti

Anche se eseguiti all’interno della propria unità immobiliare, non tutti i lavori di ristrutturazione, specie quelli straordinari, sono consentiti. Potrebbero, infatti, incidere sul decoro architettonico, sulla stabilità dell’edificio o sulla sua sicurezza o potrebbero anche esserci specifici vincoli urbanistici o condominiali che regolamentano lo svolgimento di quel tipo di lavoro. Per questi interventi è necessaria l’autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale, mentre per gli altri no, ma è sempre necessario informare anticipatamente l’amministratore quali lavori verranno eseguiti e per quale durata di tempo.

Orari, giorni e rumori

Anche per quel che riguarda i giorni e gli orari il regolamento di condominio può prevedere alcune specifiche condizioni. In linea generale la regola è sempre quella di rispettare le ore di riposo e i lavori di ristrutturazione, in quanto attività rumorosa, non possono essere eseguiti prima delle 8 del mattino e dopo le 22, ma anche tra le 13 e le 16. Per quel che riguarda i rumori la legge non prevede un limite specifico di decibel che i lavori di ristrutturazione non devono superare. La normativa dà un’indicazione generale stabilendo che i rumori non superino la tollerabilità, ma il superamento di questa “soglia” non impedisce di proseguire con i lavori.

C’è poi tutto il discorso pulizia che va tenuto in grande considerazione. Qui vi è proprio una legge, il Decreto Legislativo 81 del 2008 che impone al responsabile dei lavori di provvedere a evitare che la polvere generata dai lavori di ristrutturazione in un condominio si sollevi. Pena una multa che può raggiungere anche i 2000€.

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