Tra i lavori oggetto del Superbonus del 110% rientrano anche quelli eseguiti all’interno di un condominio. I lavori condominiali sono, data la natura di questi edifici, soggetti a specifiche condizioni che è necessario conoscere per comprendere quando (e come) è possibile procedere.
I lavori agevolabili con il Superbonus
Come specificato nella Circolare 24 dell’8 agosto 2020 dell’Agenzia delle Entrate, sono “ammessi al Superbonus gli interventi effettuati dai condomìni12, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati”.
Condomini o parti comuni?
Un equivoco spesso frequente, proprio in virtù della particolarità di questi edifici (nei quali coesiste un insieme di proprietà, sia individuali dei singoli condòmini che una condivisa che riguarda le parti in comune), è quello relativo a quali sono le parti oggetto dell’agevolazione fiscale del Superbonus del 110%. Il legislatore ha volutamente utilizzato il termine condominio e non parti comuni proprio per indicare l’intero edificio, anche le singole unità immobiliari.
Come specificato nella Risposta 408/2020 rientrano nelle opzioni delle agevolazioni fiscali dell’Ecobonus del 110% i lavori eseguiti “su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati)”, così come quelli eseguiti “su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati) e quelli “su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati)”.
Ancora bisogna chiarire come “qualora venga effettuato sulle parti comuni dell’edificio in condominio almeno un intervento “trainante” tale circostanza consente a ciascun condominio di poter fruire del Superbonus effettuando sulla singola unità immobiliare gli interventi “trainati” che rientrano nel cd ecobonus”.
Per i lavori eseguiti sulle parti comuni degli edifici ogni singolo condomino può accedere all’agevolazione del Superbonus in rapporto ai millesimi di proprietà o in base a quanto previsto dagli articoli 1123 e seguenti del codice civile.
L’iter di approvazione dei lavori condominiali
A questo punto un aspetto cruciale è quello che riguarda l’iter di approvazione dei lavori condominiali. Cosa prevede la legge in merito? Il Decreto Legge 104 del 14 agosto 2020 stabilisce che “Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.
I lavori condominiali oggetto dell’Ecobonus e i limiti di spesa
Nel dettaglio i lavori condominiali per i quali poter richiedere, per determinati tetti massimi di spesa, l’Ecobonus sono:
- Interventi di isolamento termico delle superfici verticali, orizzontali e opache inclinate per almeno il 35% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio (o dell’unità immobiliare purché disponga di un accesso autonomo) – 30000€ (per gli appartamenti siti in condomini con più di 8 unità abitative) o 50000€ (per gli appartamenti siti in condominio e dotati di accesso esterno);
- Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti centralizzati per il raffrescamento, il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria – 30000€ per gli interventi su singoli appartamenti siti all’interno di unità plurifamiliari purché indipendenti o 20000€ per ogni unità immobiliare per i condomini con massimo 8 unità o 15000€ per ogni unità immobiliare per i condomini con più di 8 unità;
- Per i lavori trainati (quelli di riqualificazione energetica, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici) valgono i limiti di spesa specifici di ogni intervento.
Nel caso in cui su ogni unità immobiliare venissero eseguiti più interventi che possono beneficiare del Superbonus del 110% il tetto massimo di spesa si calcola sulla somma degli importi previsti per ognuno dei lavori eseguiti. Infine per i lavori cosiddetti trainati il Superbonus può essere applicato solamente per i lavori eseguiti su un massimo di due unità immobiliari. Per tutti i dettagli e gli approfondimenti è disponibile la Guida al Superbonus 110% realizzata dall’Agenzia delle Entrate.